买房转账10万元，自己在附言里写了“认购款”，开发商出具的收据上却写的是“定金”。两年后合同没签成，购房者要求双倍返还20万元，法院却只判返还10万元。这是为什么？近日，深圳深汕特别合作区人民法院审结的一起房屋买卖合同纠纷案，给出了答案。

基本案情

2024年3月29日，陈某向某房地产公司转账10万元买房，转账附言写的是“房号7-3004认购款”。当天，开发商给陈某出具的收据上，款项类型写的是“定金”。2024年8月，双方通过微信确认了陈某认购7-3004房号的事宜。

此后近两年，开发商一直以案外人某建筑公司未答复为由，既不与陈某签买卖合同，也不退钱。2025年8月，陈某在微信里催问退款，工作人员回复“某建筑公司那边还没答复”。9月，陈某又发了退款函，要求退还10万元“认购金额”，工作人员回复“退款得等某建筑公司签字”。

退款无果，陈某起诉，要求开发商按定金罚则双倍返还20万元。

法院审理

法院认为，本案的核心争议是案涉10万元应认定为认购款还是定金。

从款项支付时的表述看，陈某转账附言明确为“认购款”，这是其付款时对款项性质的直接意思表示。从后续沟通看，无论是微信聊天还是退款函，陈某始终将款项表述为“认购款”，开发商工作人员未提异议，反而就退款条件进行沟通，说明双方对款项性质的认知更倾向于“认购款”。

定金作为一种担保方式，成立需要具备明确的担保合意，包括主合同债权内容、定金罚则适用条件、违约责任等核心条款。但双方自付款至诉讼发生，长达两年多时间内从未签署任何认购协议或买卖合同，也未就上述核心条款达成书面合意。仅凭收据上“定金”二字，不足以认定双方就定金担保达成完整合意。

法院认定，案涉款项更符合认购款特征，不构成定金担保，不适用双倍返还规则。开发商占有该款项缺乏合法依据，应承担返还责任。

最终，法院判决开发商返还陈某认购款10万元，并支付资金占用损失；驳回陈某的其他诉讼请求。

法官说法

这个案子最值得注意的地方是：收据上单方写的“定金”，不一定能产生定金的法律效果。

定金是一种担保方式，要成立，需要双方有明确的合意——不只是写了“定金”两个字，还要就担保的主合同内容、罚则怎么适用、违约责任怎么承担这些核心问题达成一致。本案中，陈某转账写的是“认购款”，微信和退款函里也一直说“认购金额”，开发商从未提出异议。双方也没有签过任何书面协议约定定金。所以法院没有支持双倍返还。

法官提醒：付款时，转账附言、收据、聊天记录里的表述要尽量一致。如果发现收据上写的内容和自己本意不符，要及时提出异议并保留证据。开发商出具收据时，也应当如实反映款项性质，不能单方写“定金”就主张适用定金罚则。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

南方+记者 曾子航

【作者】 曾子航

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端