一套40平米的老破小房子，在发布三天之后就被买走了，前来参观的人们排队等候，

另外一套120平米的老破大大房子，在挂在八个月之后仍然无人问津，期间已经降价三次之多，可看房子的人却很少，

同是一个小区，同是一幢楼房，同是相同的房龄，同是相类似的地理位置，只因为面积的不同就造成了一种截然不同的结局。

为什么“老破大”要比“老破小”更不容易卖出呢？

一、弄明白什么是"老破大"

“老破大”有以下三种特点：

房龄超过20年、面积较大、没有电梯也没有地下停车场。

这种房子跟普通的老房子相对比，不仅是面积上有差距，更多的是定位、价值都不一样……

老破小的主要消费群体就是预算不多的年轻人，用来做首套房或者是挂着学籍的房子给学生当周转房用的，价格比较便宜，各种设施都很好而槛很低很容易就能买到。

老破大指的是为了改善居住条件，选择的房子或者是三代同堂的小户型住宅，在价格上比较便宜，但是房屋本身的质量却很好。

而这些人在二手房市场上购买房子的时候考虑问题和老破小的购房者有着很大的不同。

二、老破小卖出好价钱的四个原因

1、价格便宜

在一线城市一套40平米左右的老破小总价大概在200万至300万元之间，刚好处于“刚性需求勉强可以承受”的范围之内。

不能负担起次新房的价格，也买不起新房的年轻人只能选择住进老破小了。

2、设施齐全

在40平米的空间里可以做到一间卧室加上一个客厅，

在50平米的空间里可以做到两个卧室加一个客厅。厨房、厕所、卧室、客厅等等所有的房间都有，并且非常适合单身、情侣和三口之家居住。

3、流动性

流动性非常好，在任何时间点都可以买到这辆车票的老破小，不管行情怎样都有一批买家来买它。

4、学区房

在一线城市的老破小一般都带有一定的学区溢价，也就是说虽然房子本身并没有这么高的价格，但是它的学位价值却很高。

三、老破大难卖的四个核心问题

1、总价门槛高：

同一个阶段，老破大的总价格简直太高了，跟二手新房的价格都差不多！

有很多人说，我拿这个价格都能买很好的新房了，为什么还要去买老破大呢？没有电梯，还没有车位。

2、维护成本高：

大成了负担。装修费用高120㎡比40㎡贵数倍；能耗大保温层、双层玻璃，冬天冷夏天热；维修成本高（管道、电线、屋顶问题更早出现）。

3、功能错位：

老房子的布局设计都不合理，要不就是卫生间在房子中间，要不就是没有干湿分离，

反正布局奇形怪状的，入住都觉得不舒服。

本来价格就高，还买不到心仪的户型，这岂不是花钱找罪受吗？

4、受众太窄：

刚需买家买不起，改善型买家看不上，投资客嫌弃流动性差。处于"夹心层"的老破大，两边都不靠。

四、为什么老破大会沦为不动产？

老破小的主要问题是没有谈到一个合适的价格，而老破大则没有人去看房。

如果你挂出100万元没有人问津的话，降到了60万元依然无人问津，潜在买家的数量已经减少了。

还有就是二手房贷款评估容易出现问题，

老房子评估的价值低，有的房子房龄比较高，贷款都不容易下来，自然就没人喜欢去买。

五、什么情况下老破大还有救？

1、核心地段稀缺性：

你相中的老破大位置好，处于城市中心位置，周围学校、公园、商场都不缺，这就可以入手。

它的稀缺性可以弥补一些老破的缺点。土地的价值大于房屋本身的价值。

2、旧改已实际落地：

如果小区已经被列入了旧改计划，改造的内容包括安装电梯、更换下水管道和增设车位，那么该小区的老破大就有可能会重新被估价了。但是前提条件是改造已经进入到实际操作阶段，而非只是停留在规划当中！

3、价格极低：

低到买回来拆掉重建也合算的程度，仅适合极少数专业投资者。

老破大慢慢沦为了不动产是有原因的，你可不要因为便宜就买单，很容易砸手里。