本报见习记者 徐心远

上海城市更新正从“有没有空间”转向“空间好不好用”。既有空间更新如何更好地匹配产业演进与居民生活方式的变化？

市人大代表，上海世界贸易商城有限公司执行董事、总经理朱晨的关注重点集中在两个层面：一是如何分类引导低效商务楼宇实现更新与功能的兼容转换；二是如何通过产业用地融合管理和规划统筹支撑，降低更新成本、提升更新效率。

他在调研中反复提到一个感受：“现在的问题不是城市缺不缺楼，而是很多楼用得还不‘顺’。”

朱晨认为，推进商务楼宇更新，首先要了解什么是低效楼宇。在他看来，对“低效”的界定不宜只看单一指标，而应综合考虑空置率、单位面积经济贡献、能耗水平、产业能级以及空间适配性等多维因素。

“有的楼宇是因为硬件老化、标准偏低而难以满足企业需求，有的则是产业定位与区域功能不匹配导致的低效。”朱晨表示，不同成因的低效楼宇，应该对应不同的更新路径：前者重点在于建设标准和空间品质的提升，后者则更侧重功能调整与产业重塑。

朱晨建议，对纳入城市更新的商务楼宇项目，可参照新供应土地重新计算土地使用年限，并在更新后享受自动续期至最高年限的政策。同时，探索实施容积率奖励机制，在一定范围内“向上长、向下挖”不再增收土地出让金，对额外提供公共服务设施、人才公寓、公共连通空间的项目给予支持。

朱晨还关注产业用地的融合管理问题。他指出，目前全市对产业用地“用非所用”尚未形成明确的监管职能分工和常态化机制，管控效果有限。

在他看来，应从法规和政策层面进一步明确产业用地监管协调机制，在防止无序改变土地用途的同时，为合理的功能融合留出空间。“不能一管就死，也不能放任不管，关键是要有一套清晰的边界和规则。”

空间层面，朱晨建议开展商务楼宇高度专项城市设计研究，在满足日照、消防等要求的基础上，结合城市整体天际线和区域功能定位，研究更新后建筑高度的合理区间。如确需突破既有建筑限高，应制定相应的评定规则和支持政策，通过城市设计统筹把控。

“应该把单个楼宇的更新放入片区整体城市设计和交通组织体系中统筹考虑，通过轨交接驳、地下通道、慢行系统和停车资源整合，放大更新带来的综合效益。”朱晨说。