买二手房要注意的“12个猫腻”，早知道早提防，避免踩雷

和新楼盘的期房相比，二手房有着更明显的优点：

①不用担心它烂尾

②买好就能立马拿到房子，没有等待期

③可以更直观的看到房子和小区以及周边的配套设施的实际情况

④可以提前知道自己的邻居，能打听到邻居的人品，毕竟“好房不如好邻”

⑤提前了解到物业的服务态度，有个好物业也很重要

二手房的优点虽然多，但是买卖过程中的猫腻也不少；就比如下面这“10个猫腻”一定要早提防，可以避免自己买房踩雷。

一、房屋产权要清晰

房子的归属问题一定要检查清楚，看房的时候要问清楚房屋的产权人也就是房产证上的名字和出售人是否一致；正常情况下，除了产权人外，别人是没有权利处理房子的，除非有公证文件。

还要查看房产证上有几个人的名字，如果有多个名字，在付款前就一定拿到所有产权人签字同意的出售证明，可以避免日后的纠纷。

另外，还要询问房主是否已婚，如果是已婚，即使房产证上只有一个人的名字也需要另一方签字认可才行，如果是未婚则只需要房主签字即可。

二、原房主户口什么时候迁走

不管你是否把自己的户口上在这套房子的名下，都一定要监督原房主把户口及时迁走；这一条最好是加在买房协议里，约定好卖家在多长时间内必须把户口迁走，如果没有按时迁走的话就按照违约赔付违约金。

三、查看房子的状态

①原房主拥有产权是否满两年或者满五年，如果不满两年是不能交易的，满五唯一可以少交一个税。

②房屋是否处于出租、抵押状态，如果房子还在出租，买主可能无法及时入住房子，因为“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，这点在实际中被很多买方及中介公司忽视。

③检查学位是否占用，如果购买的是学区房且学位已经使用过的话，那就要超过6年，才能继续使用学位；所以购房之前一定要考察清楚，学位是否被用过，如果已用，要清楚这套房屋的家庭子女是否完成了小学或者是初中的义务教育。

四、土地性质是否清晰

土地性质也是二手房买卖过程中需要关注的一点，要看它是划拨还是出让，还要注意土地年限是多少；

如果房屋的土地使用权仅有40年的话，那买主仍然按照同地段的土地使用权为70年的商品房价格来买的话，就很不划算了。

五、购房合同要全面

合同中必须注明房屋的基本信息，包括地址、门牌号、面积、户型，包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实、房产面积多大、该房产用途是办公还是居住或是其他，这些都需注明。还要标明付款时间尤其是付款方式，一定要白纸黑字的写在合同中，口头约定是不算数的。

六、首付给谁

二手房的首付是支付给原房东的，不能由中介代收，一般是在房屋过户当天直接走“资金监管”就可以了，这是最安全的方式，对双方都好。

七、订金、定金、诚意金

订金和诚意金的意思其实是一样的，都是可以退的，代表有意向的约定，达到一定的条件可以转换成定金的一部分；如果条件无法达成，可在约定的时间内无息退还。

比如你看上了一套二手房，但是不清楚自己是否具备买房资格，于是就和原房主协商后付了一万元的诚意金并且协议如果自己买房条件都符合就把诚意金转为定金（不可退）的一部分，如果自己买有买房资格，那这一万元的诚意金就按实返还给你。

八、各项生活费用是否已结清

这里所说的生活费用是指水、电、气、电话、电视、宽带、物业管理费、车位费等，在收房之前都要提前查清楚，如果有漏缺要求原房主补交。

九、谁来承担税费

二手房在买卖的时候基本都有契税、个人所得税、不满两年的房子还有增值税，另外再加一个中介费；一般来说这些费用是买家来付的，但是买家也可以协商要求卖家承担或者优惠房款。

十、不要买刚翻修过的房子

有些人为了把房子价格卖的更高，在卖房前会特意把房子重新装修翻新一遍，看起来更干净整洁、风格又简约大方，这种房子看起来不错但是千万不要买，基本都是“串串房”。

房主为了让房子价格卖的更高都会选择便宜的材料装修，只要好看不管是否环保，这种房子的甲醛大概率都是严重超标的，长期居住对身体不好。

十一、不要被吃差价

这一条是让你堤防不要遇到“黑中介”，有些中介会在中间恶意给房子加价；比如原房主开价100万，中介告诉你最低110万，这中间的10万差价就被中介黑了；

所以选择一个靠谱的中介也很重要，最好选择大中介，或者见到房主后直接和房主谈价格，到时候按实际约定给中介费，只要你不跳单那就没问题。

十二、多次看房

作为买家，千万不要只看一次房子觉得不错就付钱了，一定要多次去实地看房子的情况，比如白天看采光、晚上看小区入住率和周围噪音情况、暴雨天看是否渗水；

如果房子是装修好的二手房，看中房子后要拍照留存并且询问清楚哪些家具是留下来的，哪些是房主要带走的，在付款前也要去房子里再拍一次照片，以防原房主私下更换家具家电。

写在最后：

对于咱们普通人来说，攒够一套房子的钱不容易，所以在买房前一定要谨慎小心，在买二手房时，这12条猫腻，早知道就可以早堤防，避免踩雷被坑。