沈先生与尤女士系夫妻关系。沈先生的母亲吕阿姨与房地产开发公司签订合同购买房屋，并在交房后将房屋登记在自己名下。首付为沈先生通过自己的账户转账支付，贷款由沈先生定期通过吕阿姨的贷款账户支付。后吕阿姨搬入该房屋，沈先生、尤女士认为自己与吕阿姨构成借名买房，吕阿姨无权居住，故将吕阿姨诉至法院，主张自己对案涉房屋享有权利。

海淀法院经审理认为，沈先生、尤女士未提供与吕阿姨签订的书面借名买房合同，未提供其他足以证实双方之间存在口头借名买房约定的证据，沈先生、尤女士提交的证据也不足以从涉案房屋的首付款支付、贷款偿还、使用等方面判定其与吕阿姨之间形成借名买房的合同关系，判决驳回沈先生、尤女士的全部诉讼请求。

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案情简介

原告沈先生、尤女士诉称，二人系夫妻关系，沈先生为吕阿姨之子。2017年二原告与吕阿姨达成口头借名买房合同，借吕阿姨名义与房地产开发公司签订商品房预售合同，房屋价款共计103万元。首付款38万元由二原告支付，并以沈先生和吕阿姨接力贷形式支付剩余贷款65万元，每月贷款由二原告承担。涉案房屋于2020年交房、办理房产证，后续产生的房屋面积差额款项、契税、住宅专项维修基金等相关费用由二原告支付，并一直占有使用、装修、出租。商品房预售合同及各类票据、房产证等手续均由二原告掌握。2024年吕阿姨要求搬进涉案房屋，并拒绝返还购房相关款项，拒绝与二原告进一步沟通。

被告吕阿姨辩称，不认可借名买房的情况。借名买房应当签订书面合同，不能仅凭付款记录、交付使用等情况判定形成有效的借名买房关系。不认可对方支付了首付款、大部分贷款以及装修款等，被告付了全部首付款。沈先生及其姐妹都往被告银行卡里打钱，帮助还贷，其中沈先生打的钱有一部分也是其姐妹私下给他的。房屋面积补差款、契税、维修基金是沈先生支付的，但实际上是被告给的钱，被告年纪大了不会操作，让其代为办理。即便沈先生自己支付了部分款项也是尽孝心的体现。装修款和家具款是被告用开发商的延期交房违约金支付的，这笔钱先发放到被告银行账户，再由尤女士操作被告手机转到她的卡里。

法院审理

法院经审理后认为，吕阿姨获得配售限价商品住房资格，以自己的名义签订涉案房屋的购房合同，且涉案房屋登记在吕阿姨名下。沈先生、尤女士称与吕阿姨存在口头借名买房合同，吕阿姨予以否认，沈先生、尤女士即应对此提供充足的证据。

本案中沈先生、尤女士未提供在购买涉案房屋前曾与吕阿姨就借名买房事宜进行协商、沟通的证据，其所提供的事后与吕阿姨的谈话录音中，亦未提及存在口头借名买房合同的情况。沈先生、尤女士称自己支付首付款、偿还贷款，法院认为，即使上述情况均属实，也不能对抗涉案房屋登记的公示效力，仍不足以证实沈先生、尤女士为涉案房屋的权利人，与吕阿姨存在借名买房的事实。况且，在吕阿姨与沈先生的谈话录音中，吕阿姨表示自己支付30万元首付款，沈先生称自己和吕阿姨都支付了首付款，证实首付款并非沈先生个人支付。

2024年双方发生纠纷前，沈先生曾于还贷日期前向吕阿姨银行账户转账相当于还贷金额的款项，吕阿姨也存在向沈先生、尤女士转账的情况，故不能证明贷款系由沈先生个人承担。至于涉案房屋在沈先生、尤女士使用、出租期间，由其支付物业、水、电等费用并装修的情形，属于占用涉案房屋期间的正常缴费和装修行为，不能以此认定二人与吕阿姨之间成立借名买房的关系。

综上，沈先生、尤女士未提供与吕阿姨签订的书面借名买房合同，未提供其他足以证实双方之间存在口头借名买房的证据，其所提交证据也不足以从涉案房屋的首付款支付、贷款偿还、使用等方面判定与吕阿姨之间形成借名买房的合同关系，故对于沈先生、尤女士的诉讼请求，法院不予支持。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决现已生效。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；第四百七十条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。

司法实践中，口头合同的内容和效力通常较难证明。如果对方不承认口头合同的存在，则主张合同存在的一方对此负有举证责任，需要向法院证明合同关系存在以及合同的具体内容，并且尽可能形成完整的证据链，其中包括但不限于：1、双方就合同事宜进行沟通的证据，例如录音录像、微信聊天记录、短信记录或邮件往来记录等；2、双方实际履行合同的证据，如转账记录、收条或交易标的转移交付记录等；3、无利害关系第三人的证人证言等。

就本案而言，在购房合同系由吕阿姨本人签订且房屋亦实际登记在吕阿姨名下的情况下，沈先生、尤女士若主张其与吕阿姨之间存在口头借名买房合同，其应就此承担结果意义上的举证责任。考虑到现实生活中，子女、父母为对方买房出资等情况较为常见，故沈先生、尤女士仅凭相关房款及费用的支付凭证以及持有房屋权证手续并实际支配控制房屋的事实，不足以当然证明其所谓的借名买房合同关系的成立。

此外，民法典第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。故退一步讲，即便当事人能够举证证明借名买房合同真实存在，但如果相关借名行为系为了规避了国家的限购政策，或者借名购买了仅针对特定对象出售的保障性住房，那么将有可能导致该借名合同被认定无效。总之，借名买房行为本身存在较大的法律风险，如果出名人拒绝办理权属转移登记手续，甚至擅自处分房屋，或者借名行为被法院认定无效，那么最终都有可能导致借名人房财两空的不利后果。

因此，对于借名买房这种涉案金额较大、履行周期较长、对双方信赖基础要求较高的交易，为最大限度地避免交易风险产生，法院建议各方当事人尽可能通过签订书面合同的方式明确各自权利义务；即便情况特殊确实难以通过正式文本约定完整交易内容，亦应尽可能固定各重要沟通节点以及大额资金交易流转过程的相应证据，以便在庭审举证过程中能够还原相关事实。

（文中人物及单位名称均系化名）

作者： 秦天

来源：北京海淀法院

编辑：石慧

【来源：山东高法】