在我国租房人口规模突破2.6亿、租住成为越来越多城市人群长期居住选择的背景下，住房租赁行业正步入规范发展、品质升级的新阶段。

将于9月15日起施行的《住房租赁条例》（简称《条例》）指出，完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。

在近日由国务院相关部门指导、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社联合主办的“2025中国住房租赁发展论坛”上，自如COO梁占华表示，作为推动行业未来高质量发展的重要一环，专业化、机构化将成为中国住房租赁市场稳定发展的确定选择，成为市场及行业稳健发展的“压舱石”。

自如COO梁占华。

《住房租赁条例》明确了专业化住房租赁机构的重要性，作为专业化的头部长租企业，梁占华说，自如也将在模式创新、数智化“好房子”、集中式资产管理等多个方面不断创新与实践，引导行业品质服务能力升级。

租赁行业遭遇挑战，自如“增益租”模式破局

当前，住房租赁市场正面临房源挂牌量攀升、出租周期拉长、租金水平下行的三重挑战，房东群体的出租焦虑显著加剧。

对房东杨艺（化名）来说，过去两个月过得格外不踏实。租客突然提前退租，她急忙把房源挂到租赁平台，可第一个月，上门看房的人寥寥无几；到了第二个月，她试着在社交平台招租，看房者总算多了些，可对方给出的租金，离她的预期差了一大截。频繁奔波带看，让她心力交瘁，最后，她还是决定把房子托付给租赁机构。

自如“2025房东年度期待”调研显示，房东2025年出租最期待稳定、省心、安全三大关键词。47%房东提及“租金下行”是主要难题，超50%愿投入超一季度租金收益升级房源，以应对市场波动、提升房源价值。“省心”关注度达74%，房东出租需处理筛选租客、签合同、房屋维护等琐事，且43%曾遇房屋损坏、频繁退租等问题，17%遇租客不良行为，不少房东愿付服务费委托专业机构打理。

破局租赁痛点，自如早于2021年推出全新的专业资产管理模式“增益租”。该模式通过对业主托管的房子进行装修改造以及专业资产管理服务，实现房源品质升级，不仅利好房屋出租，也为未来出售或自住奠定基础。其核心优势在于“有保底、无差价、收益分成”，能同时保障业主、租客与机构的权益，达成三方共赢。

梁占华表示，“增益租”正是以“稳租金、稳打款、真安全、好省心”的“稳稳真好”，契合了《条例》对于住房租赁市场及行业稳健发展的预期。“目前自如运营的近百万间房源中，“增益租”模式占比超50%，自如也期望以这样的模式持续为行业未来带来高质量发展。”

尤其是在租赁市场调整与波动周期中，“增益租”凭借专业化管理，能有效提升资产抗风险能力，实现业主收益“稳健化”，既以房源品质对冲周期下行压力，又降低市场交易成本、缓解结构性错配问题。

除了模式创新外，自如“一稳四好”还在于产品好、服务好、科技好、团队好。

梁占华表示，“在增益租模式的背后，是自如产品、供应链、科技、资产管理等能力提供的坚实支撑。”

在产品层面，自如以可租、可售、可自住作为标准，不断投入产品研发、提升交付水平，推出了全系列产品矩阵，为业主提供一站式房屋资产升级方案，提高出租效率、保障出租收益。

科技创新领域，自如始终以数智化能力赋能“好房子”建设，目前已构建起“4+1+6+1”数智化体系。

在这一体系中，自如通过4大智控方式，包括AI语音助手、手机APP、智控面板、智能TV，打造多元操控交互体验；1个智慧中枢网关，可以进行全屋所有智能设备调控；安全守护、灵动操控、场景光照、全屋净水等6大智能生态，带来智能新体验；一体化交付省心服务，让用户畅享无忧智能生活。

“自如率先推进行业模式革新，以及数字化、智能化服务应用建设，都是希望在‘好房子’这件事的探索上，给行业多一点信心。”梁占华说。

从老旧商场到95%出租率公寓，自如资管创新激活存量

当前，部分整栋住宅、商办及工业类物业等资产类别普遍面临运营效率低下、产品缺乏差异化、设施老旧等挑战。

针对这些问题，《条例》提出，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

作为住房租赁市场的重要推动力量，专业化、规模化的长租机构在激活闲置存量住房、提升居住品质等方面正发挥越来越关键的作用。

事实上，早些年，自如已经聚焦集中式资产盘活，通过多样化的资产管理模式，加速助推存量房源更新。据梁占华介绍，2024年自如资管累计盘活商办资产超15万平方米，总投资规模超15亿元。

典型案例是位于上海杨浦区包头路的晖盛自如寓。该物业原为老旧商场，随着传统百货行业衰落，一度处于空置破损状态。自如资管通过数字化分析工具进行区域调研和客群定位，将其重新改造为高品质租赁公寓。焕新上市后，项目迅速实现95%以上的出租率，资产收益明显提升。

为进一步推进存量资产更新，今年初，自如与全球知名投资公司景顺房地产达成战略合作，成立合资公司——星耀如景。该公司通过投资新建和存量收购等方式，积极参与保障性租赁住房和高端租赁社区的建设，旨在探索不动产投资与金融化创新路径，引导国内外资本长期支持中国租赁住房市场。

合资公司首个项目已落户北京石景山北辛安，总投资约12亿元。项目定位为TOD模式大型租赁社区，计划申报保障性租赁住房，规划提供约1500间房源，按绿建三星标准建设，致力于打造面向新市民和青年群体的高品质租住样板，预计2027年正式投入运营。

至今，自如已围绕“家”构建起租住、买卖、家装、家服等居住全周期服务生态，拥有自如租房、自如资管、自如美家二手房、智爱家、自如家服等品牌，业务已覆盖8个国家和地区、100多个城市、1300多个商圈、2.3万多个楼盘，成为中国最大的机构化住房租赁平台。

文/段文平 图/企业供图

编辑 杨娟娟

校对 杨利