号称对标汇悦台、售价高达每平方米十余万元的“顶级豪宅”海珠天珺，交楼时却被业主质疑“偷面积”。近日，多位业主向羊城晚报反映，由广州保穗置业有限公司（以下简称“保穗置业”）开发的楼盘中，设计图纸上标注的“入户玄关”的空间，实为连接入户门与消防通道的候梯厅，却被计入套内面积。其中缩水最严重的户型达11.54平方米，比例高达11.08%，个别户型因此多付出上百万元房款。

2025年4月，广州市人民政府行政复议明确裁定，该区域不具备独立使用功能，应作为公摊面积分摊给住宅。6月30日，记者实地走访发现，这座动辄千万的“豪宅”，一些户型并不宽敞，厨房小到放不下冰箱，最小的卧室甚至容不下1.2米的床。

根据购房合同约定，若套内面积误差超过3%，业主可申请退房退款。业主掌握的一份内部文件显示，若按此条款执行，整个项目约有448套房源可选择退房，公司恐面临高达70至80亿元的退费风险。

自2024年11月测绘结果更正以来，半年已过，开发商迟迟未给出实质回应，维权的业主陷入漫长的等待，有人因压力病倒住院，有人原本买来作婚房，最终却房未成人先散。

面对争议，保利发展方面回应媒体称：保穗置业无过，将继续提起行政诉讼。

“顶豪”人设崩塌：候梯厅竟计入套内面积

保利“海珠天珺”项目位于广州市海珠区琶洲东，靠近广交会展馆，拥有珠江一线美景，由保穗置业开发，企查查信息显示，保穗置业成立于2020年，由广东保利城市发展有限公司和广州招商房地产有限公司各持股50%。保利方面负责设计，招商方面负责施工。

项目整体规划为五栋高层建筑，分两期开发销售。其中，一期的1号楼为10层商业性质楼栋，2号楼和3号楼为住宅，4号楼和5号楼为二期住宅。2021年底，项目一期开盘预售，均价10万元/平方米左右，最高售价达11.9万元/平方米，每套总价在1300万到3000万元之间。据报道，项目首开200多套住宅，不到10秒基本售罄。

据业主谢先生（化姓）介绍，该楼盘在宣传时对标汇悦台，定位豪宅，且以“每户均有独立电梯”为噱头，他看中该楼盘的区位优势，认购了二期的一套房产当作婚房，“当时连样板房都没建，大家就是看着PPT买下来的。”

这种“看图买房”的信任，埋下了后续纠纷的种子。2024年10月左右，部分业主前往小区实地查看新房时，发现设计图纸中标注的“入户玄关”的位置，实际是电梯候梯厅。

以谢先生为例，他所购房屋合同约定套内面积为104.16平方米，但站在新房内却怎么也感受不到“百平以上”的空间感。“除了主卧稍微大点，其他房间都很局促，1.2米宽的床都不好放，两间小房打通成一间才能用。厨房尤其小，冰箱都只能摆在客厅里。”他说。

购房104平，实得92平，“独立玄关”被判不属套内

随后，越来越多业主察觉房屋面积存在问题，纷纷加入维权行动。广州市规划和自然资源局重新认定，根据《房产测量规范》等，电梯间面积应计入共有建筑面积。2024年11月，测绘单位重新出具了“0011号实测报告”，并完成权籍入库校验。原本被计入套内的“入户玄关”更改为共有建筑面积分摊给住宅。

经比对新旧测绘成果，一期涉案项目共392个单元中有315个房屋的面积出现调整。广州市不动产登记查册表显示，一期五种主力户型存在缩水。其中缩水最严重的户型，合同套内面积为104.16平方米，实测仅为92.62平方米，缩水达11.54平方米，比例高达11.08%。其他户型的缩水率也普遍在4.44%至7.28%之间，相当于一间小书房或厨房的空间被“蒸发”。

这一变更引发了开发商的不满。保穗置业随即向广州市人民政府申请行政复议，提出“入户玄关”应纳入套内面积进行计算，他们主张，“入户玄关”设置电梯卡权限，限制他人进入，具备独立使用功能，应计入套内面积。

2025年4月，行政复议决定作出，广州市政府驳回保穗置业的全部请求，维持原处理决定。记者在该决定书中看到，复议机构明确认定：“涉案‘入户玄关’其主要功能为候梯厅，通向电梯间和疏散走道，与其他住宅单元门厅结构相同，未见明显构造上区隔或独立性，不具有独立使用功能，不应计入住宅套内建筑面积范围。”

针对“电梯卡限制赋予空间专属性”的说法，决定书指出，所谓“独立使用性”是通过设置电梯卡权限限制其他人员进入实现，该方式属技术性管理手段，并不能赋予该空间在物权上的专有属性，一旦电梯权限调整，任何业主或访客均可进入。

决定书强调，申请人作为专业房地产开发企业应熟知房地产行业相关标准与政策规定，在办理房屋首次登记过程中，应当严格依据实测数据和测绘成果，并遵循诚实信用原则。

走访：厨房放不下冰箱，房间小到改榻榻米

6月30日，记者实地走访谢先生家发现，厨房空间非常狭小，台面仅够容纳少量电器和物品，两个成年人进入空间即显得逼仄，此外，部分房间的面积只有四五平方米。

除了谢先生外，还有很多业主也非常苦恼。李阿姨（化姓）掏空积蓄买了一套约140平的住宅，准备接上儿子一家一起生活，但缩水的套内面积根本无法容纳一家人共同居住，“宣传的时候是豪宅，结果次卧小得连儿童房都做不了。”李阿姨觉得自己受到了欺骗。记者在她家看到，最小的房间连1.2米的床都放不下，“必须定制榻榻米才行。”

谢先生感叹：“如果那十多平方米的候梯厅真的算入套内，户型就不会这么拥挤了。”

记者实地查看发现，所谓“入户玄关”，实为连接入户门与消防通道的候梯厅，一头是业主的房屋入户门，另一头则通向消防通道。谢先生表示，或许是为了营造“私密性”，开发商最初在消防门上安装了密码锁，在业主们的强烈反对下更换成了钥匙锁。记者到访时，消防门上有锁但并未封闭，任何人可随意出入。

根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定，疏散通道需保持畅通，擅自锁闭属于违法行为。因此，连接候梯厅一头的消防门不可封闭，该区域的“私密性”自然也无从谈起。

合同写明退房却难兑现，数百套房或引发超70亿元退款潮

根据业主提供的购房合同，第五章第十二条约定，若套内建筑面积误差比的绝对值超过3%，买受人有权解除合同。若选择退房，出卖人须按双倍单价返还超出部分所对应的房款；如不退房，出卖人还应按年利率3.85%计算，退还买受人自付款日起至交楼日止的误差部分房款利息。

目前，一期1至3栋共有315套房屋面积出现调整。业主掌握的一份内部文件显示，按广州市格式合同，整个项目涉及的448套已购房源均可能适用退房条款，一旦全面启动退房程序，项目公司或将面临高达70至80亿元的退款压力。

然而，自广州市规划和自然资源局于2024年11月更正测绘面积以来，七个月过去，开发商迟迟未给出实质回应。谢先生告诉记者：“打电话过去就说正在解决，保利和招商的电话都打了，接线员只是记录诉求；发函也没有回复。”

据销售人员介绍，目前已有约120户完成收楼。2025年3月，开发商向二期业主发出收楼通知，并附带“收楼大礼包”以鼓励交楼：如在4月15日前完成收楼，可获赠两年物业费、家电抽奖资格及十年车位使用权。

也有部分业主选择拒绝收楼。一期业主刘小姐（化姓）表示，她担心交楼行为被视为默认面积误差，影响后续维权。二期业主李阿姨则表示，希望能有统一的处理方案，而不是在问题没解决的情况下被迫交楼。

更令业主担忧的是，目前二期尚未完成首次不动产登记，开发商亦未按合同提供实测面积报告。“我现在都不知道自己家到底多大。”谢先生说。由于尚未确权，二期业主即便收楼，也无法领取房产证。这也直接影响业主房屋抵押、转让等后续操作，令不少需要资金周转或孩子入学的业主陷入被动。

回应：保穗置业无过，将提起行政诉讼

随着争议持续发酵，记者了解到，已有部分购房者通过法律途径寻求维权。天眼查数据显示，自2024年12月起，广州保穗置业有限公司作为被告被卷入多起法律程序，截至目前，案由为“仲裁程序中的财产保全”的案件已超过100起，另有部分案件涉及“商品房预售合同纠纷”，均由广州市海珠区人民法院受理。

漫长而艰难的维权过程，也在持续消耗着业主们的身心。谢先生原计划将该房作为婚房，2022年6月支付了超过五百万元的首付，如今却一边背负2.6万元月供，一边每月支付四千多元在外面租房。高额房贷加上看不到解决问题的希望，长期的压力导致他最后和对象分开。

李阿姨则因维权期间过度操劳两次住院，原本希望一家人早日团聚的愿望一再落空。

7月3日下午，记者针对此事多次致电保穗置业及广东保利城市发展有限公司，电话均无法接通。在接受经济参考报采访时，保利发展方面曾表态认为：保穗置业方无错，将继续提起行政诉讼；针对业主的诉求，保穗置业将积极应对。

文、图 | 记者 罗清峣 王隽杰