“零首付”的财税风险,你知道多少?
作者:任波 分类:房产 时间:2019-09-16 22:54
太原拓荒族商务秘书有限公司 - 运营部

房地产企业在促销时,常会采用低首付甚至于零首付的销售方式。对于买受人选择按揭贷款购房的,在签订网签销售合同时,按照金融政策需要首付款到位,地产公司为了促销的目的自愿为部分资金短缺的客户,向银行提供这部分客户缴纳首付款的收据或不征税发票。所以,在实践中按揭贷款或公积金贷款已到账,但首付款尚有一部分甚至全部未到账,也就是常规所称的低首付甚至零首付买房。

“零首付”的财税风险,你知道多少?

实践中,对于零首付一般有两种操作方式

最常见的是地产公司先行出具垫资证明,即向银行出具客户首付款资金到位的收据或者不征税发票,协助购房者获得银行的房屋按揭贷款。

还有一种方式是地产公司通过关联企业向客户提供借款,再以客户的名义向房地产公司支付首付款。地产公司向客户及银行出具客户首付款资金到位的收据或不征税发票,以协助购房者获得银行的房屋按揭贷款。

“零首付”的财税风险,你知道多少?

虽说零首付方式达到了促销的目的,也起到了去库存的良好作用,但是弊端是后期会给房地产企业带来很大的经济纠纷和法律风险,如买受人无法正常偿还地产垫付款或关联公司的借款。

除此之外还有一定的涉税风险。地产公司因为垫资的原因,没有实际收到首付款,从而未将首付款计入“预收账款”,逃避了预缴增值税、土地增值税、企业所得税,给企业带来一定的涉税风险,会因为延迟缴税而承担滞纳金,甚至罚款。

所以,地产公司在财税处理上,采取低首付甚至零首付方式卖房的房地产开发企业应按照双方签订的商品房买卖合同的首付款金额计入“预收账款”, 并按照税收规定计算预缴增值税、土地增值税和企业所得税。相应对未实际收到的企业垫付部分,可以挂“其他应收款”。对于其他关联公司垫资的那一部分,地产公司与关联公司一定要做好应收账款的管理,减少坏账和法律风险。

房地产企业销售开发产品纳税应与商品房销控表、商品房销售合同以及“预收账款”科目明细表保持一致性,防范因为低首付甚至零首付所带来的销售不动产预缴税问题。设置账外账,逃避预缴税款的做法更是不可采用。

“零首付”的财税风险,你知道多少?

实践工作中,还有一种可能性就是购房人如果不能按期支付首付款,地产公司或者关联公司在与购房人签订合同或协议时,会约定违约条款或现金折让条款。基本上可以分为两种情况:

一是地产公司为鼓励购房人尽快还款,在一定期限内还款的给出一定比例或额度的现金折让。这种情况地产公司在未来对未收取的款项凭企业对应收款的现金折让的内部决议以及购房人确认单应作为财务费用处理,而购房人因此少支付的现金折让部分地产公司无需代扣代缴纳个人所得税。

二是购房人因延迟付款,地产公司收取购房人的违约金(也称资金利息)。这种情况地产公司在收取违约金是应作为价外费用处理,缴纳增值税,并向购房人开具与销售不动产税率一致的增值税发票。

当前用户暂时关闭评论 或尚未登陆,请先 登陆  或  注册
暂无留言!
任波推荐

晋ICP备17002471号